Ghid pentru achizitia unui teren...

 Achizitia terenului reprezinta un pas important si esential pentru realizarea in parametrii normali ai constructiei propuse, nu doar prin pozitionarea lui in zona dumneavoastra de interes, ci si prin caracteristicile lui tehnice, juridice si economice.Este bine sa consultati un birou specializat de proiectare inainte de a cumpara terenul, pentru a putea afla daca ceea ce doriti sa construiti se poate realiza pe terenul respectiv.

Evidentiem mai jos, criterii de selectie foarte importante pe care trebuie sa le aplicam atunci cand alegem terenul :

REGLEMENTARI DE URBANISM

• Inainte de cumpararea terenului, trebuie sa solicitati un Certificat de Urbanism cu scop informativ, pentru a putea sti cu precizie daca terenul este construibil si in ce conditii se incadreaza viitoarea constructie (teren intravilan/extravilan, POT – procent de ocupare a terenului, CUT – coeficient de utilizare a terenului, retragerile fata de limite, regimul de inaltime, conditionarea autorizarii constructiei de intocmirea unui PUZ sau PUD (dupa caz), etc.).
• Trebuie sa cunoasteti regulamentele de urbanism care se aplica terenului dumneavoastra.

• Regulamentul poate fii :
  • General, care privesc intreaga localitate – PUG (plan urbanistic general)
  • Zonale, care privesc o anumita zona – PUZ (plan urbanistic zonal)
  • De detaliu, pentru o zona restransa sau o vecinatate – PUD (plan urbanistic de detaliu)

• Cladirile trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul in cauza.
• Constrangerile impuse de planurile urbanistice (PUG,PUZ,PUD) asupra unui anumit teren se refera, in general la :
  • Functiunea viitoarei constructii.
  • Inaltimea maxima, numar de etaje.
  • Retragerile cladirii fata de limitele terenului, in general minim 3m fata de laterale si 5m fata de fata si spate.
• Procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) este un raport intre suprafata la sol a cladirii propuse si suprafata terenului. Procentele de ocupare sunt: in zonele centrale – 80%, in zonele comerciale – 85%, in zonele mixte – 70%, in zonele rezidentiale, respectiv: exclusiv rezidentiale cu locuinte P, P+1, P+2 – 35%, rezidentiale cu mai mult de 3 niveluri – 20%, predominant rezidentiale – 40% .
• Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) este un raport dintre suprafata totala (a tuturor etajelor supraterane adunate) desfasurata a cladirii si suprafata terenului.
• Planurile urbanistice pot prevedea largirea strazilor adiacente terenului dumneavoastra. In aceasta situatie, o portiune importanta din teren (4-5m) va deveni, la un moment dat, strada.
• PUZ-ul se intocmeste in urmatoarele situatii:
  • cand terenul este extravilan si trebuie introdus in intravilan;
  • daca nu exista un PUZ efectuat si avizat anterior, iar nivelul de sistematizare existent al zonei impune efectuarea acestui studiu;
  • daca din motive intemeiate se intentioneaza modificarea prevederilor unui P.U.Z. existent si aprobat.

• PUD-ul este necesar in urmatoarele situatii:
  • daca amplasamentul in cauza nu intra in zona de cuprindere a unui PUD deja aprobat;
  • daca regulamentul de urbanism si regulile generale stabilite de PUZ nu sunt suficiente pentru a defini conditiile de construire;
  • daca se intentioneaza modificarea prevederilor unui PUD existent si aprobat.

FORMA SI DIMENSIUNILE TERENULUI

• Autorizatia de Construire NU se poate obtine pentru un teren cu o suprafata mai mica de 150 de mp. Terenurile cu suprafata mai mica de 150 mp sunt declarate neconstruibile si singura posibilitate care va ramane este sa consolidati o constructie existenta.
• Regulamentul de urbanism impune dimensiuni minime ale terenului privitoare la deschiderea stradala si suprafata.
• In Bucuresti sunt intalnite urmatoarele constangeri :
  • minim 8 m deschidere si 150 mp pentru cladiri insiruite; cladirile insiruite ocupa intreaga latime a lotului alipindu-se la calcan pe ambele laturi;
  • minim 10-12 m deschidere si 200 mp pentru cladiri alipite la calcan; alipire la calcan inseamna construirea cladirii pana la marginea unui teren;
  • minim 12 m deschidere si 200 mp pentru cladiri izolate pe lot, cladirile izolate pe lot sunt retrase fata de toate laturile terenului, dar nu neaparat de la strada. Retragerile sunt impuse de regulamentul de urbanism. Acestea sunt in general de 3m fata de limita laterala si 5m fata de limitele din fata si din spate, dar pot varia in functie de situatia concreta.

• Deasemenea, inainte de cumpararea terenului trebuie verificat, cu ajutorul unui inginer topometrist, daca forma si dimensiunea terenului in realitate corespund cu ceea ce este trecut in acte. In acest sens, topometristul va efectua o trasare de limita de proprietate, operatiune foarte importanta pentru a evita conflictele de proprietate.
• Trebuie sa avem in vedere orientarile optime fata de punctele cardinale si conditiile de microclimat, directia vanturilor dominante si sursele de poluare;

UTILITATILE

• Nivelul de echipare tehnico-edilitara al zonei si posibilitatile de asigurare a utilitatilor (apa-canal, energie electrica, gaze, telefoane etc.) va avea un impact semnificativ atat asupra functionalitatii viitoarei constructii cat si al costului final al acesteia.
• Cunoastem faptul ca majoritatea terenurilor libere de constructii se gasesc astazi in zone marginase ale oraselor, slab dezvoltate din punct de vedere al utilitatilor.Acolo unde nu lipsesc, utilitatile sunt vechi si subdimensionate, incapabile sa deserveasca noi constructii.
• Dezvoltarea haotica, lipsa de implicare si dezinteresul administratiei locale (Primarie, Consiliu Local, etc.) conduc la o situatie problematica si costisitoare pentru viitorul proprietar de casa noua.
• Putem spune ca o conditie importanta, dar nu suficienta, este prezenta retelei de electricitate in apropierea terenului, bineinteles capabila sa deserveasca viitoarea constructie.
• Toate celelalte: apa, canalizarea, gazele si telefonia, pot fi asigurate si altfel decat prin racordare la retelele urbane.
• Pentru racordarea la apa a viitoarei constructiii se poate executa un foraj de adancime (aprox. 50m)
• Apele uzate menajere se pot elimina intr-un bazin vidanjabil subteran (fosa septica) care se goleste periodic.
• Incalzirea se poate face cu metode alternative cum ar fii : panouri solare, central cu lemne/peleti, centrala cu gaz depozitat intr-un rezervor exterior, etc.
• Metodele prezentate mai sus sunt costisitoare si cresc valoarea finala de investitie cu 10-20%.

ACCESUL

• Relatiile cu zonele imediat invecinate si posibilitatile de acces reprezinta un factor major; durata de deplasare intre casa si locul de munca sau accesul in conditii meteo nefavorabile (zapada,ploaie,etc) trebuiesc luate in calcul.
• Eventuale drumuri de servitute pentru alte terenuri situate in spatele acestuia si care nu au iesire directa la strada
• Accesul la mijloacele de transport in comun trebuie avut in vedere.
• Prezenta utilitatilor publice cum ar fii : magazine, parcuri, gradinite, scoli, piata, etc.

NATURA TERENULUI DE FUNDARE

• Natura terenului de fundare influenteaza major alegerea tipului de fundatie si implicit costul total al constructiei.
• Terenurile pot prezenta vicii ascunse, insesizabile de catre viitorul cumparator la o simpla vizionare. Pe teren pot exista umpluturi necontrolate, deseuri, gunoaie, resturi de materiale, etc, situatie in care in care varianta de fundare va fii foarte costisitoare.Proiectarea si executia fundatiilor se poate face pentru orice fel de teren de fundare, insa cu costuri foarte ridicate, uneori acestea depasind valoarea casei propriu-zise.
• De accea este foarte important intocmirea unui Studiu Geotehnic, studiu care precizeaza caracteristicilor fizico-chimice şi mecanice ale straturilor ce alcătuiesc terenul de fundare si ofera posibile solutii de fundare.
• Foarte important este ca terenul sa nu fie inundabil sau sit arheologic
• Deasemenea particularitatile de relief (pantele caracteristice ale terenului) si prezenta unor eventuale retele edilitare care traverseaza terenul pot avea consecinte costisitoare pentru viitorul proprietar;

ASPECTE JURIDICE

• Detalii privind fostii proprietari si modul de dobandire al terenului
• Prezenta unor ipoteci, giruri bancare, succesiuni, partaj, revendicari, etc.
• Eventuale drumuri de servitute pentru alte terenuri situate in spatele acestuia si care nu au iesire directa la strada
• Terenul este sau nu in circuitul agricol
• Cumpărarea terenului se face doar după verificarea existenţei actelor de proprietate în original, a extrasului de carte funciară (valabil 24 ore), a certificatuluifiscal (valabil 48 ore dacă vânzătorul este persoană fizică şi 30 de zile dacă epersoană juridică), a certificatului de urbanism pentru vânzare (preemţiune).
• Tranzacţia se efectuează doar la notar printr-un contract de vânzare – cumpărare înoriginal. Taxele şi onorariile notariale revin cumpărătorului.
• Transcrierea terenului în registrul de carte funciară şi obţinerea titluluide proprietar al terenului prin:declararea tranzacţiei la Primărie – Direcţia de Taxe şi Impoziteînregistrarea ca nou proprietar, prin obţinerea rolului fiscal, dupădepunerea unui dosar cu contractul de vânzare – cumpărare (original şicopie), declaraţie tip, taxa de deschidere la Primărie – Direcţia Taxe şiImpozitetranscrierea terenului în Cartea Funciară şi intabularea, având un dosarcu: contractul de vânzare – cumpărare în original, cadastrul terenului înoriginal, certificatul de atestare fiscală în original, timbrul fiscal, cerereatip, chitanţa de achitare a taxei de intabulare; acest dosar de prezintă laJudecătoria din localitate şi în termen de o lună se obţine intabularea.