luni, 25 martie 2013

Ghid pentru achizitia unui teren...

 Achizitia terenului reprezinta un pas important si esential pentru realizarea in parametrii normali ai constructiei propuse, nu doar prin pozitionarea lui in zona dumneavoastra de interes, ci si prin caracteristicile lui tehnice, juridice si economice.Este bine sa consultati un birou specializat de proiectare inainte de a cumpara terenul, pentru a putea afla daca ceea ce doriti sa construiti se poate realiza pe terenul respectiv.
Evidentiem mai jos, criterii de selectie foarte importante pe care trebuie sa le aplicam atunci cand alegem terenul :
REGLEMENTARI DE URBANISM
  • Inainte de cumpararea terenului, trebuie sa solicitati un Certificat de Urbanism cu scop informativ, pentru a putea sti cu precizie daca terenul este construibil si in ce conditii se incadreaza viitoarea constructie (teren intravilan/extravilan, POT – procent de ocupare a terenului, CUT – coeficient de utilizare a terenului, retragerile fata de limite, regimul de inaltime, conditionarea autorizarii constructiei de intocmirea unui PUZ sau PUD (dupa caz), etc.).
  • Trebuie sa cunoasteti regulamentele de urbanism care se aplica terenului dumneavoastra.
  • Regulamentul poate fii :
    • General, care privesc intreaga localitate – PUG (plan urbanistic general)
    • Zonale, care privesc o anumita zona – PUZ (plan urbanistic zonal)
    • De detaliu, pentru o zona restransa sau o vecinatate – PUD (plan urbanistic de detaliu)
  • Cladirile trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul in cauza.
  • Constrangerile impuse de planurile urbanistice (PUG,PUZ,PUD) asupra unui anumit teren se refera, in general la :
    • Functiunea viitoarei constructii.
    • Inaltimea maxima, numar de etaje.
    • Retragerile cladirii fata de limitele terenului, in general minim 3m fata de laterale si 5m fata de fata si spate.
  • Procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) este un raport intre suprafata la sol a cladirii propuse si suprafata terenului. Procentele de ocupare sunt: in zonele centrale – 80%, in zonele comerciale – 85%, in zonele mixte – 70%, in zonele rezidentiale, respectiv: exclusiv rezidentiale cu locuinte P, P+1, P+2 – 35%, rezidentiale cu mai mult de 3 niveluri – 20%, predominant rezidentiale – 40% .
  • Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) este un raport dintre suprafata totala (a tuturor etajelor supraterane adunate) desfasurata a cladirii si suprafata terenului.
  • Planurile urbanistice pot prevedea largirea strazilor adiacente terenului dumneavoastra. In aceasta situatie, o portiune importanta din teren (4-5m) va deveni, la un moment dat, strada.
  • PUZ-ul se intocmeste in urmatoarele situatii:
    • cand terenul este extravilan si trebuie introdus in intravilan;
    • daca nu exista un PUZ efectuat si avizat anterior, iar nivelul de sistematizare existent al zonei impune efectuarea acestui studiu;
    • daca din motive intemeiate se intentioneaza modificarea prevederilor unui P.U.Z. existent si aprobat.
  • PUD-ul este necesar in urmatoarele situatii:
    • daca amplasamentul in cauza nu intra in zona de cuprindere a unui PUD deja aprobat;
    • daca regulamentul de urbanism si regulile generale stabilite de PUZ nu sunt suficiente pentru a defini conditiile de construire;
    • daca se intentioneaza modificarea prevederilor unui PUD existent si aprobat.
FORMA SI DIMENSIUNILE TERENULUI
  • Autorizatia de Construire NU se poate obtine pentru un teren cu o suprafata mai mica de 150 de mp. Terenurile cu suprafata mai mica de 150 mp sunt declarate neconstruibile si singura posibilitate care va ramane este sa consolidati o constructie existenta.
  • Regulamentul de urbanism impune dimensiuni minime ale terenului privitoare la deschiderea stradala si suprafata.
  • In Bucuresti sunt intalnite urmatoarele constangeri :
    • minim 8 m deschidere si 150 mp pentru cladiri insiruite; cladirile insiruite ocupa intreaga latime a lotului alipindu-se la calcan pe ambele laturi;
    • minim 10-12 m deschidere si 200 mp pentru cladiri alipite la calcan; alipire la calcan inseamna construirea cladirii pana la marginea unui teren;
    • minim 12 m deschidere si 200 mp pentru cladiri izolate pe lot, cladirile izolate pe lot sunt retrase fata de toate laturile terenului, dar nu neaparat de la strada. Retragerile sunt impuse de regulamentul de urbanism. Acestea sunt in general de 3m fata de limita laterala si 5m fata de limitele din fata si din spate, dar pot varia in functie de situatia concreta.
  • Deasemenea, inainte de cumpararea terenului trebuie verificat, cu ajutorul unui inginer topometrist, daca forma si dimensiunea terenului in realitate corespund cu ceea ce este trecut in acte. In acest sens, topometristul va efectua o trasare de limita de proprietate, operatiune foarte importanta pentru a evita conflictele de proprietate.
  • Trebuie sa avem in vedere orientarile optime fata de punctele cardinale si conditiile de microclimat, directia vanturilor dominante si sursele de poluare;
UTILITATILE
  • Nivelul de echipare tehnico-edilitara al zonei si posibilitatile de asigurare a utilitatilor (apa-canal, energie electrica, gaze, telefoane etc.) va avea un impact semnificativ atat asupra functionalitatii viitoarei constructii cat si al costului final al acesteia.
  • Cunoastem faptul ca majoritatea terenurilor libere de constructii se gasesc astazi in zone marginase ale oraselor, slab dezvoltate din punct de vedere al utilitatilor.Acolo unde nu lipsesc, utilitatile sunt vechi si subdimensionate, incapabile sa deserveasca noi constructii.
  • Dezvoltarea haotica, lipsa de implicare si dezinteresul administratiei locale (Primarie, Consiliu Local, etc.) conduc la o situatie problematica si costisitoare pentru viitorul proprietar de casa noua.
  • Putem spune ca o conditie importanta, dar nu suficienta, este prezenta retelei de electricitate in apropierea terenului, bineinteles capabila sa deserveasca viitoarea constructie.
  • Toate celelalte: apa, canalizarea, gazele si telefonia, pot fi asigurate si altfel decat prin racordare la retelele urbane.
  • Pentru racordarea la apa a viitoarei constructiii se poate executa un foraj de adancime (aprox. 50m)
  • Apele uzate menajere se pot elimina intr-un bazin vidanjabil subteran (fosa septica) care se goleste periodic.
  • Incalzirea se poate face cu metode alternative cum ar fii : panouri solare, central cu lemne/peleti, centrala cu gaz depozitat intr-un rezervor exterior, etc.
  • Metodele prezentate mai sus sunt costisitoare si cresc valoarea finala de investitie cu 10-20%.
ACCESUL
  • Relatiile cu zonele imediat invecinate si posibilitatile de acces reprezinta un factor major; durata de deplasare intre casa si locul de munca sau accesul in conditii meteo nefavorabile (zapada,ploaie,etc) trebuiesc luate in calcul.
  • Eventuale drumuri de servitute pentru alte terenuri situate in spatele acestuia si care nu au iesire directa la strada
  • Accesul la mijloacele de transport in comun trebuie avut in vedere.
  • Prezenta utilitatilor publice cum ar fii : magazine, parcuri, gradinite, scoli, piata, etc.
NATURA TERENULUI DE FUNDARE
  • Natura terenului de fundare influenteaza major alegerea tipului de fundatie si implicit costul total al constructiei.
  • Terenurile pot prezenta vicii ascunse, insesizabile de catre viitorul cumparator la o simpla vizionare. Pe teren pot exista umpluturi necontrolate, deseuri, gunoaie, resturi de materiale, etc, situatie in care in care varianta de fundare va fii foarte costisitoare.Proiectarea si executia fundatiilor se poate face pentru orice fel de teren de fundare, insa cu costuri foarte ridicate, uneori acestea depasind valoarea casei propriu-zise.
  • De accea este foarte important intocmirea unui Studiu Geotehnic, studiu care precizeaza caracteristicilor fizico-chimice şi mecanice ale straturilor ce alcătuiesc terenul de fundare si ofera posibile solutii de fundare.
  • Foarte important este ca terenul sa nu fie inundabil sau sit arheologic
  • Deasemenea particularitatile de relief (pantele caracteristice ale terenului) si prezenta unor eventuale retele edilitare care traverseaza terenul pot avea consecinte costisitoare pentru viitorul proprietar;
ASPECTE JURIDICE
  • Detalii privind fostii proprietari si modul de dobandire al terenului
  • Prezenta unor ipoteci, giruri bancare, succesiuni, partaj, revendicari, etc.
  • Eventuale drumuri de servitute pentru alte terenuri situate in spatele acestuia si care nu au iesire directa la strada
  • Terenul este sau nu in circuitul agricol
  • Cumpărarea terenului se face doar după verificarea existenţei actelor de proprietate în original, a extrasului de carte funciară (valabil 24 ore), a certificatuluifiscal (valabil 48 ore dacă vânzătorul este persoană fizică şi 30 de zile dacă epersoană juridică), a certificatului de urbanism pentru vânzare (preemţiune).
  • Tranzacţia se efectuează doar la notar printr-un contract de vânzare – cumpărare înoriginal. Taxele şi onorariile notariale revin cumpărătorului.
  • Transcrierea terenului în registrul de carte funciară şi obţinerea titluluide proprietar al terenului prin:declararea tranzacţiei la Primărie – Direcţia de Taxe şi Impoziteînregistrarea ca nou proprietar, prin obţinerea rolului fiscal, dupădepunerea unui dosar cu contractul de vânzare – cumpărare (original şicopie), declaraţie tip, taxa de deschidere la Primărie – Direcţia Taxe şiImpozitetranscrierea terenului în Cartea Funciară şi intabularea, având un dosarcu: contractul de vânzare – cumpărare în original, cadastrul terenului înoriginal, certificatul de atestare fiscală în original, timbrul fiscal, cerereatip, chitanţa de achitare a taxei de intabulare; acest dosar de prezintă laJudecătoria din localitate şi în termen de o lună se obţine intabularea.

Izolarea termica, generalitati.

ROLUL IZOLATIEI TERMICE
Sistemul de termoizolare (compus din totalitatea lucrarilor efectuate asupra elementelor unei constructii) are rolul de a micsora transferul termic intre interior si exterior, cu efecte benefice de confort termic, atat pe timpul iernii cat si al verii. Deasemenea rolul implicit al termoizolatiei este acela de a reduce cantitatea de energie consumata in vederea incalzirii.Temperatura ambientala ideala este de 24 de grade Celsius. La aceasta temperatura un om sanatos nu simte nici cald, nici rece.
OBIECTIVE
  • Reducerii pierderilor de caldura , implicit micsorarea consumului de energie pentru incalzirea cladirilor
o Utilizarea materialelor termoizolatoare eficiente cu grosimi adecvate
o Folosirea elementelor vitrate duble sau triple cu grad ridicat de etansare
  • Asigurarea conditiilor de confort termic interior
o Corpul omenesc in schimbul termic cu mediul inconjurator are calitatea de a mentine constanta temperatura interna pentru diferite conditii climatice.
o Transportul caldurii se realizeaza prin convectie sanguina, lucru influentat de variatiile de temperatura.
o Indicele de confort termic cunatifica confortul
TRANSMITEREA CALDURII PRIN ELEMENTELE DE CONSTRUCTIE
Modalitati de transmitere
  • Conductia : Transmiterea caldurii proprie corpurilor solide sau fluide, prin transmisia energiei cinetice a moleculelor ce vibreaza in jurul pozitiei lor de echilibru.
  • Convectia : Mod de transmisie a caldurii, care se realizeaza prin deplasarea unui fluid. Asa apar fenomene ca: ventilatia naturala, incalzirea incaperii prin pardoseala, circulatia apei calde in reteaua instalatiei de incalzire. Transmisia apare intre suprafata elementului de constructie de la interior si/sau de la exterior si aerul inconjurator.
Radiatia : Transmiterea caldurii sub forma de unde electromagnetice. Fenomenul de radiatie apare la diferente mari de temperatura intre corpurile de incalzire 

luni, 18 februarie 2013

Programul...Noua Casa...

Conform proiectelor Guvernului Ponta, programul Prima Casa se vrea a fi modificat in programul Noua Casa si astfel sa se poata achizitiona prin acest program numai case noi. Prin acest program, guvernul va garanta si va sustine jumatate din valoarea creditelor acordate de banci.
Astfel, cine se va incadra in conditiile si regulile impuse de acest program, va putea cumpara numai apartamente noi sau alte tipuri de locuinte noi (case, vile), cu toate ca acestea din urma sunt foarte rare.
Incepand cu 2009, cand Guvernul Boc a lansat acest program sub denumirea de Prima Casa cu intentia de a ajuta tinerii in achizitionarea unei locuinte, acesta a suferit modificari ulterioare deoarece s-a dorit adaptarea acestuia la nevoile pietei imobiliare. Conform regulilor initiale, garantiile statului in cadrul programului au fost acordate atat pentru locuinte noi sau in faza de constructie, cat si pentru locuinte vechi.
In 2010 s-a incercat modificarea programului, in sensul ca garantiile sa fie acordate numai pentru achizitionarea de locuinte noi, dar nu a avut succes deoarece Consiliul Concurentei a avertizat ca acest lucru ar putea intra sub incidenta legii deoarece ar favoriza numai o parte a pietei imobiliare.
In urma anuntului Guvernului Ponta de modificare a programului Prima Casa, detinatorii de locuinte vechi au scos pe piata un numar semnificativ de proprietati din frica de a nu ramane cu ele nevandute odata cu modificarea programului. Acest lucru este posibil sa duca si la o scadere a preturilor locuintelor vechi.
Conform statisticilor, in prima luna a lui 2013 au fost scoase la vanzare cu aproximativ 12% mai multe locuinte vechi fata de luna ianuarie a anului trecut si de aproximativ doua ori mai multe fata de luna Decembrie a lui 2012. Acest lucru se poate vedea prin numarul de anunturi imobiliare afisate pe site-urile de specialitate cum ar fi http://www.rezidential.net, in crestere fata de sfarsitul anului trecut.
Programul Guvernului Ponta vine atat in sprijinul dezvoltatorilor imobiliari care construiesc sau au deja construite apartamente noi, deoarece acestia au sanse mai mari sa vanda in fata proprietarilor de locuinte vechi datorita conditiilor de creditare, cat si in ajutorul bancilor, care vor beneficia de sume importante pe termen lung in urma incheierii contractelor de credit. Astfel se vor pune in miscare doua mecanisme de dezvoltare a pietei imobiliare. Ramane de vazut daca Consiliul Concurentei nu va reactiona ca si in urma cu trei ani.
Conform estimarilor, se pare ca piata imobiliara se va stabiliza in acest an, dar nu va cunoaste o crestere a preturilor locuintelor datorita lipsei banilor pe piata. Totodata, preturile locuintelor vechi este posibil sa scada daca va fi pus in aplicare programul Noua Casa, datorita conditiilor de creditare si garantare oferite de guvern numai pentru case si apartamente noi. In acest caz, locuintele vechi se vor vinde mult mai greu, ceea ce va duce inevitabil la scaderea preturilor acestora.
Este imposibila o crestere a preturilor pe piata imobiliara atat timp cat nu exista o crestere economica generala. Guvernul Ponta doreste sa vina cu solutii de deblocare a economiei, dar trebuie sa tina cont de toate aspectele inainte de a incepe un proiect, pentru a nu incalca drepturile cetatenilor.

duminică, 3 februarie 2013

Cum sa ai o casa mai eco....?

Cum sa ai o casa mai ecologica

Imbunatateste-ti izolatia
Aproximativ jumatate din pierderile de caldura in case au loc prin pereti si acoperis. Izolandu-va casa mai bine nu numai ca veti stopa pierderea de caldura dar va veti putea micsora si factura de intretinere.
  • ferestrele duble pot reduce pierderea de caldura din casa la jumatate
  • izoleaza-ti rezervorul de apa calda
  • izoleaza-ti conductele
  • daca ai pivnite izoleaza-le si pe acestea deoarece pierderea de caldura se poate produce si pe sub casa.
Daca intr-adevar militezi pentru surse mai ecologice de incalzire:
  • energia solara foloseste puterea Soarelui pentru a incalzi direct apa sau pentru a genera electricitate
  • energia eoliana poate fi transformata in electricitate prin turbine
  • puterea apelor poate fi de asemenea folosita pentru a genera electricitate
  • biomasa (deseuri vegetale sau reziduuri animalice) pot fi arse direct pentru a-ti incalzi casa
Uitati-va pe etichete cand cumparati instalatii termice si energetice
Logo-ul Recomandare pentru Economia de Energie poate fi folosit doar pe produsele cele mai eficiente din acest punct de vedere. Majoritatea acestor produse au si o eticheta Energie Europeana care noteaza produsele pe o scara de la A (cel mai eficient) la G ( cel mai putin eficient), si care informeaza asupra consumului de apa al acestora.
Folositi cronometre si termostate
Luati controlul asupra incalzirii casei dumneavoastra si puteti economisi energie si bani. Reducand nivelul temperaturii cu un grad puteti diminua cu 10% factura de intretinere.
Poti economisii surprinzator de multa energie prin folosirea optiunilor aparaturii tale de incalzire centralizata :
  • foloseste termostatele pentru incalzirea casei si a apei
  • radiatoare cu termostate
  • timer-ul electronic te asigura ca folosesti caldura doar cand ai nevoie
  • cand folosesti aparatura noua sau te muti intr-o casa noua intreaba comerciantii sau proprietarii cum functioneaza exact optiunile aparaturii
  • cand iti instalezi un boiler nou roaga instalatorul sa-ti arate cum poti folosi functiile acestuia
  • incearca sa reglezi termostatul cu un grad mai putin, asta poate duce la o economie de aproximativ 10 % la factura de intretinere
  • alege un boiler mai eficient din punct de vedere al consumului
Folositi becuri economice
Folosirea becurilor economice este una dintre cele mai simple metode de a reduce consumul de energie. Un astfel de bec poate rezista de aproximativ 10 ori mai mult decat altele.
Spalati hainele la 30 grade, avand grija ca masina de spalat sa fie complet incarcata
Masina vostra de spalat consuma energie si apa intr-un mod mai eficient daca o umpleti cu haine la capacitatea maxima. Acest fapt se aplica si altor masini de spalat precum cea de vase.
Mentineti nivelul de Compusi Organici Volatili (COV) la un nivel minim
COV, se gasesc in vopseluri, finisaje,conservanti si pot fi daunatori omului, animalelor si plantelor. Majoritatea acestor produse poarta o eticheta care indica concentratia de COV. Incercati sa le alegeti pe cele cu o concentratie cat mai mica.
Inchideti aparatura in loc sa o lasati pe stand-by
Aparatura electrica lasata pe stand-by consuma aproximativ 6-10% din totalul de consum energetic al casei. Inchideti TV-ul, PC-ul si alte gadget-uri eventual si scotandu-le din priza dupa inchidere.
Instalati aparatura de economisire a apei
Cisterne cu volum mic de apa pentru toalete, dusuri mai eficiente din punct de vedere al consumului de apa. Toate acestea ajuta la micsorarea consumului dumneavoastra de apa
Cand cumparati un closet nou:
  • achizitionati o cisterna cu un debit de apa mai mic
  • achizitionati un aparat de variatie a cantitatii de apa din cisterna toaletei, asta va va da posibilitatea sa reglati dumneavoastra cantitatea de apa pe care doriti sa o consumati.
Cand cumparati instalatiile pentru dus:
  • incercati sa gasiti un cap de dus mai eficient in consumul de apa. Acesta iti reduce cantitatea de apa consumata cu 30% fara sa afecteze calitatea dusului.
  • evitati dusurile cu o presiune mare pentru ca puteti consuma mai multa apa decat daca ati face baie in cada plina.
Cand cumparati aparatura pentru casa care foloseste apa:
  • achizitionati masini de spalat care folosesc 50 l pe program de spalare
  • achizitionati masina de spalat vase care foloseste 15 l peprogram de spalare
  • asigurati-va ca umpleti masinile la capacitate maxima deoarece incarcate pe jumatate ele consuma mai mult de jumatate din energia consumata incarcate la maxim
Nu lasati apa sa picure
Un robinet care nu se inchide corect poate picura in jur de 15 l de apa pe zi, sau apropae 5 500 de l pe an. Instalarea unui nou robinet este un mod eficent si ieftin de a economisi apa iar procedura dureaza doar cateva minute.
Reinnoiti instalatiile
Plasati un aerator in bazinele cu apa. Acesta poate reduce consumul de apa cu aproximativ 50% . Un aerator amesteca apa cu aerul.